Door mijn interesse voor woningvraagstukken en mijn werk als makelaar o.g. kwam ik onlangs terecht op een colloquium in Delft georganiseerd door professor Boelhouwer van de TU. Op deze discussiebijeenkomst gaf Bob Witjes een nadere uitleg over zijn afstudeerscriptie “Ongelijke gevallen ongelijk behandeld”. Uitgangspunt van deze scriptie is het gegeven dat woningcorporaties verplicht zijn minstens 90% (80% + 10%) van hun sociale huurwoningen (met een huur onder de liberalisatiegrens) toe te wijzen aan huishoudens met een jaarlijks verzamelinkomen onder de € 35.739 (prijspeil 2016). Daarnaast geldt sinds 2016 het passend toewijzen, d.w.z. dat aan minstens 95% van de huishoudens, die gezien hun inkomen recht hebben op huurtoeslag, een woning wordt toegewezen onder de aftoppingsgrens. Hiermee wil de overheid voorkomen dat huishoudens met een laag inkomen relatief dure huurwoningen toegewezen krijgen. De scriptie handelt met name over de vraag of de eerst genoemde inkomensgrens wel de juiste manier is om de doelgroep van sociale huur af te bakenen.
Geconstateerd is dat sommige eenpersoonshuishoudens ook al bij een inkomen onder de inkomensgrens een huur boven de liberalisatiegrens kunnen betalen. Voor grotere gezinnen geldt juist het tegenovergestelde: zij houden bij een inkomen (net) boven de inkomensgrens niet genoeg geld over voor een huur boven de liberalisatiegrens. Door de door de overheid gestelde begrenzingen dreigen lagere middeninkomens tussen wal en schip te raken, omdat er voor hen weinig (betaalbaar) aanbod is in de vrije huur- en koopsector. Het handelt zich om de vraag hoeveel budget huishoudens met verschillende huishoudsamenstelling en verschillende inkomsten redelijkerwijs aan woonlasten kunnen besteden. Op welke manier kunnen de grenzen worden gedifferentieerd en hoe verhoudt zich dat tot de huidige vraag- en aanbodverhoudingen.
De samensteller berekent vervolgens de ruimte voor woonlasten afgezet tegen besteedbaar inkomen en verschillende huishoudtypes. Uit deze berekeningen komt duidelijk naar voren dat bijvoorbeeld een eenpersoons huishouden ongeveer twee á drie keer zoveel huur kan betalen als een paar met twee of drie kinderen. Ook wordt het aantal volwassenen en het aantal kinderen in de berekening betrokken en de daarbij behorende (minimale) behoefte aan het aantal kamers.
Om te onderzoeken wat de gevolgen van een gedifferentieerde inkomensgrens zijn, is in de scriptie een nieuwe doelgroep gedefinieerd met gedifferentieerde inkomensgrenzen. Hierbij komt meteen het eerste probleem naar voren: op welk inkomen leg je de grens? Ideaal op een inkomen waarbij een huishouden een woning in de vrije sector kan betalen (in de scriptie de ‘ijkhuur’ genoemd), maar het is heel lastig om één huur aan te wijzen vanaf waar dat het geval is. Om toch enigszins iets te kunnen zeggen zijn op basis van een aantal aannames gedifferentieerde inkomensgrenzen vastgesteld. Uit de vergelijking tussen de huidige doelgroep en de ‘nieuwe’ doelgroep komen een aantal opmerkelijke cijfers tevoorschijn.
Bijvoorbeeld bestaat de huidige doelgroep huishoudtype, bestaande uit 2 volwassenen, nu uit 426.536 huishoudens op basis van besteedbaar inkomen, doch de nieuwe doelgroep uit 377.926 huishoudens eveneens op basis van besteedbaar inkomen. Het verschil is 48.610 huishoudens. Bij een huishouden van 2 volwassenen + 2 kinderen slaat de balans om: respectievelijk 62.485 en 108.249, verschil 45.764. Maar bij een huishoudtype bestaande uit 1 volwassene is het verschil het allergrootst, namelijk 865.791. Het landelijk totaal geeft een verschil aan van 884.931 huishoudens, circa 30% van alle huishoudtypes!
Uit het vorenstaande kan men de volgende conclusies trekken:
* De huidige uniforme inkomensgrens doet absoluut geen recht aan de verschillen in woonbudget en woonbehoeften tussen verschillende huishoudens. Hiermee wordt niet de juiste doelgroep afgebakend. Huishoudens die feitelijk maar heel weinig huur kunnen betalen vallen buiten de doelgroep, terwijl huishoudens die meer huur kunnen betalen binnen de doelgroep vallen.
* Door regulering is het de vraag vanaf welke huur investeerders daadwerkelijk huurwoningen in de vrije sector zouden kunnen aanbieden.
* Wanneer de gekozen differentiatie van grenzen wordt gebruikt, leidt dit tot een flinke krimp van de doelgroep. De gekozen ijkhuur is cruciaal.
* Ontwikkelingen in het middensegment moeten worden aangewakkerd.
* Een differentiatie van de liberalisatie- en aftoppingsgrens naar huishoudgrootte leidt waarschijnlijk niet tot een effectievere toewijzing.
In de scriptie staan de volgende beleidsaanbevelingen:
- Een gedifferentieerde inkomensgrens leidt er hoe dan ook toe dat de doelgroep beter wordt afgebakend. Omdat met name van belang is of er een goed middensegment kan ontstaan, zou het invoeren van een gedifferentieerde inkomensgrens in perspectief moeten worden gezet met andere maatregelen om het middensegment aan te wakkeren. Ook kunnen de resultaten van dit onderzoek bijvoorbeeld goed worden gebruikt om de term 'scheefwoner' te optimaliseren.
- De huidige grenzen hebben weinig relatie met elkaar. Het is niet gezegd dat elk huishouden met een inkomen van de huidige inkomensgrens ook een huur gelijk aan de liberalisatiegrens kan betalen. Dat, terwijl deze twee grenzen beide de sociale huursector consistenter afbakenen.
Een gedifferentieerde inkomensgrens invoeren op dit moment kan niet binnen de huidige regelgeving. Wat wél kan is dat (1) In kaart wordt gebracht waar de problemen zitten, (2) De gemeente commerciële partijen vervolgens op de ‘juiste plekken’ (woninggrootte, hoogte huur, etc.) stimuleert, (3) Corporaties hun bezit effectiever inzetten (bijv. meer voorrang aan gezinnen die anders tussen wal en schip vallen of de tijdelijke 10% ruimte tot 39.000 voor hen inzetten.) Zodra de overheid gedifferentieerde inkomensgrenzen wel mogelijk maakt zal de doelgroep kleiner worden, doch effectiever en eerlijker worden behandeld. Nieuwkomers die buiten de doelgroep vallen zullen een beroep gaan doen op middeldure woningen met een huur van ongeveer € 710,-- tot € 950,-- per maand, maar ook op koopwoningen zolang de rente nog laag is. Voorwaarde is wel dat sterk wordt ingezet op de bouw van middeldure huur- en koopwoningen.
Rick Schuerhoff
rick@schuerhoff.nl
Voor het hele rapport kunt u mailen naar: bobwitjes@gmail.com